Rekordflächenumsatz am Logistikimmobilienmarkt
In den ersten drei Quartalen 2021 erreicht der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 5,8 Millionen Quadratmetern. Verglichen mit den ersten drei Quartalen 2020 entspricht dies einem Anstieg um gut zehn Prozent. Damit lag der Flächenumsatz 19 Prozent über dem 5-jährigen Durchschnitt der ersten drei Quartale und 30 Prozent über dem 10-jährigen Durchschnitt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt legte nutzerseitig ein Rekordergebnis hin – sowohl in den ersten drei Quartalen als auch allein im dritten Quartal“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Im dritten Quartal erreichte der Markt einen Flächenumsatz von 2,09 Millionen Quadratmeter – und überstieg damit seit Beginn der Messungen von CBRE erst zum zweiten Mal die Zwei-Millionen-Quadratmeter-Marke innerhalb eines einzelnen Quartals.
„Vielerorts wurden die letzten Bestandsflächen vom Markt absorbiert – denn der Nachfrageboom führt zu einem Mangel an größeren Bestandsflächen, Projekten oder Grundstücken in den gesuchten Standorten“, sagt Koepke. „Zugleich stagnierte der Flächenumsatz in Neubauten, da es auch hier kaum noch Verfügbarkeiten gibt.“ Der Flächenumsatz in Neubauten lag in den ersten drei Quartalen bei 3,52 Millionen Quadratmetern und damit auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Entsprechend ging der Anteil von Neubauten am Flächenumsatz um sechs Prozentpunkte auf 61 Prozent zurück.
Dabei sind gerade großvolumige Abschlüsse fast nur noch ausschließlich in Neubauten möglich – die zehn größten Vermietungen und Eigennutzungen in den ersten drei Quartalen 2021 entfielen auf Neubauten. Es werden kaum größere Hallen über circa 20.000 Quadratmeter freigezogen, wenn ein Unternehmen umzieht – daher ist der BigBox-Großflächenmarkt auf Neubauten fokussiert. „Wenn Unternehmen größere Flächen aufgrund einer Veränderung ihrer Strategie oder aufgrund von Expansion nicht mehr für die bisherige Nutzung benötigen, geben sie diese neuerdings nicht frei, sondern nutzen sie unternehmensintern um. Aus diesem Grund kommen praktisch keine größeren Bestandsflächen auf den Markt. Der lebhafte Neuvermietungsmarkt im Bestand bewegt sich daher überwiegend im Bereich bis 20.000 Quadratmeter pro Abschluss. Aber auch hier dünnt der Markt angebotsseitig merklich aus“, erklärt Koepke.
Die starke Nachfrage und das begrenze Angebot ließen in vielen Logistikregionen die Mieten steigen. Auch die Spitzenmiete in den Top-5-Märkten legte im Durchschnitt um 3,5 Prozent auf 6,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu. „Umkämpfte Ausschreibungen von Grundstücken und steigende Baukosten ließen die Mieten in Neubauten weiter steigen“, sagt Koepke. „Aufgrund der Inflation steigen zudem auch die Bestandsmieten, die oft zu 80 bis 100 Prozent an die Inflation gekoppelt sind.“
Mit einem Flächenumsatz von 270.000 Quadratmetern war das Ruhrgebiet nicht mehr die dynamischste Logistikregion Deutschlands. Im Vorjahresvergleich ging der Flächenumsatz um 35 Prozent zurück. Stärkster Markt war hingegen Frankfurt am Main mit 584.000 Quadratmetern (plus 58 Prozent), gefolgt von Hamburg (445.000 Quadratmeter, plus 25 Prozent) und Berlin (436.000 Quadratmeter, plus 44 Prozent). Auf Düsseldorf entfielen 253.000 Quadratmeter (plus 86 Prozent), auf München 133.000 Quadratmeter (minus 54 Prozent). Damit legten die Top-5-Märkte durchschnittlich um 27 Prozent zu. „Der relative Rückgang in München ist vor allem auf einen Großdeal im Vergleichszeitraum zurückzuführen, dessen Wiederholung aufgrund des Mangels an geeigneten Grundstücken in der Region aber von vornherein nicht zu erwarten war“, sagt Koepke.
Mit mehreren Großabschlüssen besonders stark war zudem der Markt der Region Bremen, auf den in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von 316.000 Quadratmeter (plus 114 Prozent) entfiel. Dynamisch entwickelten sich zudem die Märkte Köln (241.000 Quadratmeter, plus 105 Prozent) und Kassel (188.000 Quadratmeter, plus 723 Prozent).
„Angesichts der Nachfrage wäre im Gesamtjahr ein Flächenumsatz von mehr als zehn Millionen Quadratmetern problemlos möglich. Aufgrund des begrenzten Flächenangebots kann es dazu jedoch nicht kommen. Aber auch das stattdessen realistisch zu erwartende Volumen von deutlich über sieben Millionen Quadratmetern wird ein neues Rekordergebnis bedeuten“, sagt Koepke.
