Ein Jahr Home Office: Eine Einschätzung von Catella Research

Nach einem Jahr „Corona-Remote-Working-Erfahrung“ (Homeoffice), ist es Zeit, die Erfahrungen, Ankündigungen und Erwartungen einmal emotionslos auf den Tisch zu legen und auf ihre Eintrittswahrscheinlichkeiten zu überprüfen. Gerade Investoren in Büroimmobilien tun gut daran, diese Gemengelage aktuell sehr rational zu analysieren.

Dabei sind 3 Aspekte von besonderer Relevanz, welche sich sowohl aus unseren Umfragen, aber auch aus vielen anderen in den letzten Monaten ableiten lassen:

1) Entzaubert wurde schnell der Vorschlag des Bundesarbeitsministers unter der Parole: „Homeoffice für alle“ – auf den ersten Blick kurzfristig sinnstiftend, da zumindest in die oftmals starre bürokratisierte deutsche Formalität der 5-Tage-Woche im Büro Bewegung kam. In der operativen Umsetzung aber deutlich schwieriger.

2) Die Reaktionen darauf waren in der folgenden Zeit eher sachlich nüchtern geprägt von Arbeitnehmern, die das Angebot zwar begrüßen, aber zeitlich auf einen oder maximal zwei Tage pro Woche limitiert sehen möchten. Dieser Stimmungsumschwung lässt sich – neben der zumeist limitierten infrastrukturellen Ausstattung – auch an der Kommunikations-erfordernis, sprich sozialer Interaktion erklären. 36 % der Befragten wollen weiterhin einen festen Schreibtisch, über 53 % könnten durch flexible Arbeitsformen auf einen eigenen Schreibtisch verzichten. Hier zeigt sich gleichwohl ein Dilemma auf: Konzepten wie z. B. Hot Desking, welche bereits „vor Corona“ als Effizienzalternative eher angeboten, denn nachgefragt wurden, wird wiederum eine klare Absage erteilt („Home desk effect“).

3) Damit geraten die Unternehmen in eine Zwickmühle. Zwar begrüßen die Mehrzahl der Unternehmen den Vorschlag, da er endlich zumindest einen rechtlichen Rahmen vorgibt, gleichwohl wird er eher als ein Flächenoptimierungsauftrag verstanden. Dabei geht es kurzfristig nicht um die grundsätzliche Einsparung von (Büro-)Flächen, sondern um Angebote, die das Homeoffice weniger im Zuhause zu sehen, denn im Angebot an Coworking-Spaces.

Ein Jahr später sind die ursprüngliche Euphorie und der latente Effizienzgedanke soweit – man kann auch sagen „Der Nebel der Ankündigungen und Prognosen hat sich weitgehend verzogen“ –, dass erkennbar wird, dass es ein Zurückdrehen zur Montags-Freitags-8.00-17.00-Uhr-Welt nicht mehr geben wird. Auch kristallisiert sich ein flexibleres, aber zeitlich entzerrtes Arbeitsbild heraus. 3:2 oder 4:1 sind die am häufigsten genannten Gewichtungen zur Relation Bürotag vs. Homeworking. Mehr noch: Das Homeworking wird mittlerweile eher gleichgesetzt mit einem Tag in einem Coworking-Space, aber eben nicht zwingend zuhause.

Droht der große Büroflächenleerstand?
Klare Antwort: nein. Zum einen wird es sicher noch Jahre dauern, bis Unternehmen den richtigen Mix „Bürofläche pro Beschäftigten + Kommunikationsflächen“ für sich individuell definiert haben. Einen ökonomischen Auf- (mehr) oder Abschwung (weniger Fläche) noch nicht einmal eingerechnet. Hinzu kommt die Laufzeit der klassischen Verträge in der Büroflächenvermietung. Diese liegen im Schnitt bei 5-10 Jahren, also eine planbare Größe mit einer eher geringen Ausfallwahrscheinlichkeit. Was allerdings auch absehbar ist: Je zentraler gelegen und stärker an den ÖPNV angeschlossen, desto stärker der Wunsch ins Büro zurückzukommen und zu bleiben. Investoren, Unternehmen, aber auch Planungsbehörden sollten gerade diese Aspekte in den Vordergrund ihrer strategischen Überlegungen stellen. Wir erwarten, dass sich diese Entwicklungen an den bereits etablierten CBDs bzw. Verkehrsknotenpunkten dominant weiter entwickeln wird. Wir sollten uns aber auch weiterhin auf „spektakuläre Ankündigungen“ einiger Corporates einstellen, die eine starke Reduktion der Kernbürofläche in den kommenden Jahren in den Fokus ihrer Überlegungen stellen.

Keine Frage: Homeoffice-Elemente sind nach Covid gekommen, um zu bleiben. Das Gros des modernen Arbeitens findet aber mehr denn je in den Büroflächen der Innenstädte, dann an Coworking-Spaces und erst dann irgendwo zwischen Zug, Flughafenlounge und Arbeitszimmer zuhause statt.